2024施政報告 — 有關可能影響物業及房地產市場的措施摘要

本年度施政報告於2024年10月16日公佈，政府推出了一系列促進經濟及改善民生的措施，以下為部份我們認為會對本地物業及房地產市場產生影響的措施：

放寛按揭成數上限

• 住宅物業按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。
• 非住宅物業，按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。

預計影響：

• 鼓勵買賣物業，降低入場門檻，釋放更多購買力。全面放寬按揭後，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成，或可吸引更多潛在買樓投資或收租人士入市。
  
  
• 供款與入息比率上限一律調升至五成，與自用物業的上限看齊，並適用於所有住宅物業和非住宅物業。取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低按揭成數上限及供款與入息比率上限10%的要求。此類措施明顯是放寬了已擁有物業人士購買第二或更多物業的限制，將政策回復至當年政府推出任何「辣招」之前的情況。
  
  
• 估計市場仍然對未來保持審慎態度，加上利率高企，短期內未必對房地產市場有顯著的刺激作用。如市場預計即將迎來減息周期，則可能會令物業交易趨向熱烈。

優化「新資本投資者入境計劃」

• 容許投資住宅物業，該物業成交價須為5,000萬元或以上，投資於房地產獲計算入投資總額上限為1,000萬元。

預計影響：

• 有機會帶動高價住宅物業市場，但投資總額上限1,000萬元可能對投資者吸引力有限，亦限制了潛在投資者的選擇。
  
  
• 將門檻定在5,000萬元或以上，或許是避免對主要住宅市場造成過大影響，但如要短期內對市場產生作用，可能先將門檻定於較低水平再逐步調高，會比較對市場產生較快的影響。

加快青年及學生宿舍項目

• 資助非政府機構租用合適酒店和旅館轉作青年宿舍。現時宿位數目已增加到約3,000個。
• 在規劃、地政、建築圖則審批方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈，增加學生宿舍供應。

  
  

 預計影響： 

• 目前旅遊業經歷旅遊模式轉型，酒店業受到不少影響，有不少中小型酒店業主放售物業。此舉或有助業主尋找出路，亦提供更多動機予潛在投資者考慮購入此類物業。
  
  
• 容許市場改裝酒店及商廈至學生宿舍，令佔用率不足的物業得到更大的發展潛力及空間。

解決劏房問題

• 房屋局將為現存住宅樓宇出租分間單位進行登記，並同步接受「簡樸房」認證申請。
• 未來「簡樸房」需要符合面積、消防、通風和衞生等標準。

預計影響：

• 香港接連發生有關劏房的意外，措施或可改善劏房住戶居住環境，但另一方面會提高業主及管理者的成本。至於成本會否轉嫁到住戶身上，仍有待政策實行後的市場反應。
  
  
• 政府會否考慮向劏房業主或營運者提供津貼或誘因去進行相關的改善工程及認證申請，令他們更有動機去自發進行改善？政府實際會如何去執法及取締劣質劏房，以及政策執行帶來的成本都是重要的考慮因素。
  
  
• 除了調查及規管違規劏房有一定難度外，有關政策亦有機會引致受影響劏房住戶突然流離失所，政府部門需要詳細計劃及謹慎處理。
  
  
  

改善樓宇設計及大廈管理

• 在 2025年內推行「聯廈聯管」試驗計劃。
• 制訂「長者友善樓宇」計劃，鼓勵私人項目主動採納更多長者友善設計。

預計影響：

• 為「三無大廈」提供更佳管理，有助改善物業狀況及住戶居住環境。惟如何分配各棟大廈的責任仍需要持份者積極商討，而這些大廈的業主及住戶參與度成疑。
  
  
• 有機會鼓勵發展商發展或改建更多項目至長者友善樓宇，可以釋放他們的購買力。實質影響仍視乎物業是否有轉售限制或優惠長者措施等因素，或者一些為長者而設的置業計劃，去應付他們退休生活的水平及財產策劃。

釋放新界祖堂地

• 繼續支持新界鄉議局推動新界祖堂的優化管理，以更有效釋放祖堂地的發展潛力。

預計影響：

• 實質政策仍有待推出，而相關政策亦曾於2021年施政報告提及，但尚未見到實質成果，有待各持份者正式推出政策或建議。

強化香港國際金融中心地位

• 吸引更多資產管理企業落戶香港。
• 推動海外企業，包括中東及東盟國家企業於香港設立總部或辦公室。




預計影響：

• 為香港帶來更多新資本，帶動本地物業投資市場。
  
  
• 有機會促進香港商用物業的租賃交易。

加快市區重建

• 市區重建局正進行荃灣及深水埗規劃研究，將在2025年下半年提出更新大綱藍圖。
• 發展局亦正研究利用新開發土地推動大型舊區重建項目，包括跨區轉移地積比。
• 「活化工廈」到期措施延長至2027年底，包括繼續容許工廈重建項目增加地積比率最多兩成等。

預計影響：

• 政府指明將就荃灣及深水埗兩個區域進行規劃研究，或使當區物業有更大升值潛力和投資價值。
  
  
• 容許跨區轉移地積比，增加土地發展的靈活性和效率，提供更大誘因予發展商投入及參與舊區重建項目。
  
  
• 轉移地積比有機會令原有市區規劃失去平衡，令當區居民的民生受到影響，連帶影響環保、交通、人口密度等問題。
  
  
• 活化工廈2.0政策成果仍待有關工廈完成改造，市場現時亦未必著眼於活化工廈。

照顧長者

• 優化「廣東院舍照顧服務計劃」。

  • 為入住廣東省安老院的長者提供更多選擇和支援，包括：增加參加計劃的安老院；分擔參加計劃長者在當地的部分醫療費用；及委託機構為參加計劃長者提供關愛服務，協助他們適應在粵生活。

預計影響：

• 將安老院舍及相關設施逐步轉移至廣東省或擴大至大灣區，有可能令香港的營運者縮減在港的業務規模，從而轉投發展廣東省或大灣區發展因為國內的市場的營運成本比香港低。如果安老院舍的質素及相關的醫療設備配合，不排除有香港市民北上居住在廣東省或大灣區的安老院，長遠而影響有關投資在港的營運商或潛在投資者選投到廣東省或大灣區或減低在港投資在老人院舍。

以上資料只是就是次施政報告對房地產方面的某些重要摘要，詳細的實際措施及安排及對香港的房地產市場的影響仍有待香港政府有關當局及各方持份者的進一步跟進和監察。