香港 | 平衡發展與產權：《2023 年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》的影響

背景

目前在香港樓齡達50年或以上的私人樓宇超過 9600 幢，並估計未來10年每年平均增加620幢。樓宇急速老化的問題引起大眾對住戶安全及居住環境愈趨惡化問題的關注。自2018年以來，政府已投入累計港幣1900億元，為必要的樓宇維修及保養提供財政援助。長遠而言，重建發展成為最合乎經濟效益的解決方案，立法會因此於2024年7月18日通過《2023 年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（「《條例草案》」）。

對舊有條例的修訂 

降低強制售賣門檻

此次針對舊有條例的主要修訂是下調擁有地段的特定大多數不分割份數的人士向土地審裁處提出強制售賣該地段所有不分割份數來進行重建的申請門檻。在修訂前，申請人必須獲得 80%的業權同意才可啟動強拍程序。新修訂生效後：

• 位於長沙灣、馬頭角、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔和油麻地這些指定地區內樓齡達60年或以上的樓宇，以及非指定地區內樓齡達70年或以上的樓宇，門檻將降至65%；
• 位於指定區域內樓齡達50至60年的樓宇，以及非指定區域內樓齡達60至70年的樓宇，門檻將降至70%；以及
• 位於非指定區域內，樓齡達50至60年的樓宇，門檻將維持於80%。

增加在申請中合併不同類型地段的靈活性

值得注意的是，為推動更大型的重建項目，其中一項修訂是允許一份申請包含兩個或以上地段，不論這些地段是否由多數份數擁有人完全擁有。相連地段的申請門檻也將採用加權平均法計算。此外，《條例草案》提出對購買者或其所有權繼承人施加義務，規定須將售賣令下出售的多個地段一併重建，以推動具協調性的重建項目。多個地段的售賣收益將根據各地段的重新發展潛力分配，務求能公平反映出每個地段的價值。

精簡強拍制度的法律程序

在下列情況下，引入加快處理的安排：地段上所有樓宇樓齡均達50年或以上，而且所有少數份數擁有人已提交不反對通知書，表明土地審裁處無須考慮有關地段是否具充分理由重新發展。

加強支援少數份數擁有人

發展局表示會與市區重建局合作，於今年八月前成立專責辦事處及支援中心以協助少數份數擁有人，並在強制售賣中的不同階段提供一站式支援服務，以確保少數份數擁有人的權益得到充分保障。此外，被視為自住業主的人士可在地段售出後佔用其物業最多六個月，但須向地段的購買者繳付接近市值租金的合理金額。

好處及關注事項

毫無疑問，《條例草案》可以加快舊樓重建，解決迫切的市區老化問題。隨之而來的新單位供應將會進一步改善香港市民的安全和居住環境。 指定地區的劃分，亦將鼓勵發展商把資源投放到有急切重建需要的地區。

但亦有意見認為，實施強拍必然會引發多數份數擁有人和少數份數擁有人之間的衝突。降低門檻將引發大量爭議，可能阻礙重建進度並為當局負責部門帶來額外負擔。相反，新加坡的做法是當局專注於協助業主達成集體出售協議，同時維持高強制售賣門檻，或可為香港政府提供一些參考。

結語 

我們預料銀行等金融機構日後會更積極參與涉及強制拍賣重建的融資活動，譬如提供過渡性貸款來幫助投資者客戶達到必要的業權門檻。客戶亦可能在後續重建過程中尋求項目發展融資。

如有任何問題，歡迎隨時聯絡 Polly Chu 進行諮詢。