《经济犯罪（透明度和执法）法案》于 2022年3月15日获得王室批准。该法案为持有英国房地产或土地的海外实体的登记建立了新的框架制度，我们将在本文中称之为「登记册」。

登记册虽然在2022年8月1日起正式运作，但新的房地产或土地注册规则将于9月5日才生效。该规则要求海外实体在收购资产时必须在登记册上注册。

由于我们无法在本文中涵盖登记册的所有规定以及所有会构成或不构成登记义务的情况，故此下文仅列出了我们认为顾问及其客户须知的有关的登记册的要点。我们敦促透过海外实体拥有英国房地产的人士向其法律顾问寻求建议，以确保他们遵守新的制度，否则可能会招致民事和刑事处罚。

海外实体受益所有人的登记和识别

此措施的关键点在于该登记册不是旨在记录英国土地受益所有权，而是仿效套用适用于英国公司的重要控制人登记制度，向拥有英国房地产的外国实体收集其实际控制人的资料。海外实体必须在登记册上注册申报才能成为英国房地产的合法所有者，而已是英国房地产合法所有者的海外实体也需要根据新规定在2023 年 1 月31日前提出注册申请。

「海外实体」指受英国以外国家或地区法律管辖的法人团体、合伙企业或其他实体，只要该等实体根据其所受管辖之法律具有法人资格。「英国房地产」为永久业权房地产或原租约期限超过七年的房地产。

海外实体在提出注册申请前，需要采取合理行动来识别和/或确认其可注册受益所有人之身份和相关信息。为此，该实体将向其知道或有合理理由相信是可注册受益所有人，或知道可注册受益所有人身份及其他信息的任何人发送信息通知以索取相关信息。收件者如未能对信息通知作出回应将构成罪行。

注册申请必须列明海外实体已确认的所有可注册受益所有人的详细信息，包括个人姓名、出生日期、国籍、常住地址，以及符合以下哪一项受益所有人条件。与英国公司一样，出生日期和常住地址等某些个人信息在正常情况下不会被公开。

以下五类人士必须登记为海外实体的受益所有人。在这些情况下，「人士」可以是个人、法律实体（在某些情况下）或是政府或公共机构。以下是与海外实体相关的可注册受益所有人：

• 直接或间接持有海外实体25%以上股份之人士。
• 直接或间接持有海外实体25%以上表决权之人士。
• 直接或间接有权任命或罢免海外实体董事会多数成员之人士。
• 有权或实际对海外实体施加重大影响或控制之人士。
• 如果根据其适用法律没有法人资格的信托受托人或合伙企业、非法人团体或其他实体的成员身分符合上述任何条件，对该信托或实体之活动有权或实际施加重大影响或控制之人士。

法案中的附加规条订明、扩大和补充了上述术语的含义，例如「间接持有股份」的定义等。鉴于该领域的问题具有潜在的复杂性，我们建议客户在判断某一特定的所有权结构是否符合以上条件时，应寻求专业意见。

无论是有新晋或退出的受益所有人还是信息维持不变，海外实体有义务每年向相关部门定期更新登记册上其可注册受益所有人的信息。请注意各实体必须在注册的每个周年日起算的14天之内完成该等更新。

信托

如果可注册受益所有人因作为受托人而符合上述其中一项需注册条件，则必须向当局披露该事实。

此外，如果可注册受益所有人以受托人身份持有海外实体，则还须向注册处提供信托的详细信息，包括信托名称、委托人、受益人，以及受托人和任何保护人（视乎保护人的权力）的详细信息等。法案明确规定该等细节获豁免公开，因此不会出现在登记册上，但将与英国税务海关总署和其他政府机构共享。

身份认证

上传至登记册的信息会由英国政府监管的机构进行独立验证，因此注册程序不能由海外实体单方面完成。当局虽然已发布了关于验证程序的指引，但部分细节如验证过程缺乏说明，特别是与信托方面有关的项目较为模糊，有待当局进一步厘清。

执法

新措施生效后其中一个间接但关键的影响是，如果海外实体没有在海外实体登记册上注册，将被限制登记或处置英国房地产或土地的所有权。除非该实体是已注册或获豁免注册的海外实体，否则不得申请注册为英国房地产或土地的所有者。同样，新措施亦列明禁止非注册海外实体处置所拥有的房地产或土地，除非该实体在处置房地产或土地的一刻已完成注册或获豁免注册。不过，此限制不适用于某些情况，如破产转让。如果不顾该等限制强行处置，该海外实体及其所有失职人员将构成刑事罪行，最高可判处五年监禁和罚款。

此外，在英格兰和威尔士拥有房地产或土地并于1999年1月1日或之后提出申请注册为土地所有者的海外实体，要在法律生效后六个月内，即2023年1月31日前完成注册。违者一经发现，该实体和每位失职人员将构成刑事罪行。

不遵守履行信息更新义务也将导致对该等海外实体和任何失职人员处以罚款。

向注册当局提供明知具有误导性、虚假性或欺骗性的文件也是刑事罪行，最高可判处两年监禁和罚款。

我们能如何协助您

我们精于帮助跨国流动人士协调其在不同地区的事务，并确保其满足多个司法管辖区的法律和税务合规义务。如果您现在通过非英国实体间接持有英国房地产或土地，或需要有关登记册要求的法律意见，欢迎随时联络我们，团队上下将会全力提供协助。