香港 | 平衡发展与产权：《2023 年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》的影响

背景

目前在香港楼龄达50年或以上的私人楼宇超过 9600 幢，并估计未来10年每年平均增加620幢。楼宇急速老化的问题引起大众对住户安全及居住环境愈趋恶化问题的关注。自2018年以来，政府已投入累计港币1900亿元，为必要的楼宇维修及保养提供财政援助。长远而言，重建发展成为最合乎经济效益的解决方案，立法会因此于2024年7月18日通过《2023 年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》（「《条例草案》 」）。

对旧有条例的修订 

降低强制售卖门槛

此次针对旧有条例的主要修订是下调拥有地段的特定大多数不分割份数的人士向土地审裁处提出强制售卖该地段所有不分割份数来进行重建的申请门槛。在修订前，申请人必须获得 80%的业权同意才可启动强拍程序。新修订生效后：

• 位于长沙湾、马头角、旺角、西营盘及上环、荃湾、湾仔和油麻地这些指定地区内楼龄达60年或以上的楼宇，以及非指定地区内楼龄达70年或以上的楼宇，门槛将降至65%；
• 位于指定区域内楼龄达50至60年的楼宇，以及非指定区域内楼龄达60至70年的楼宇，门槛将降至70%；以及
• 位于非指定区域内，楼龄达50至60年的楼宇，门槛将维持于80%。

增加在申请中合并不同类型地段的灵活性

值得注意的是，为推动更大型的重建项目，其中一项修订是允许一份申请包含两个或以上地段，不论这些地段是否由多数份数拥有人完全拥有。相连地段的申请门槛也将采用加权平均法计算。此外，《条例草案》提出对购买者或其所有权继承人施加义务，规定须将售卖令下出售的多个地段一并重建，以推动具协调性的重建项目。多个地段的售卖收益将根据各地段的重新发展潜力分配，务求能公平反映出每个地段的价值。

精简强拍制度的法律程序

在下列情况下，引入加快处理的安排：地段上所有楼宇楼龄均达50年或以上，而且所有少数份数拥有人已提交不反对通知书，表明土地审裁处无须考虑有关地段是否具充分理由重新发展。

加强支援少数份数拥有人

发展局表示会与市区重建局合作，于今年八月前成立专责办事处及支援中心以协助少数份数拥有人，并在强制售卖中的不同阶段提供一站式支援服务，以确保少数份数拥有人的权益得到充分保障。此外，被视为自住业主的人士可在地段售出后占用其物业最多六个月，但须向地段的购买者缴付接近市值租金的合理金额。

好处及关注事项

毫无疑问，《条例草案》可以加快旧楼重建，解决迫切的市区老化问题。随之而来的新单位供应将会进一步改善香港市民的安全和居住环境。 指定地区的划分，亦将鼓励发展商把资源投放到有急切重建需要的地区。

但亦有意见认为，实施强拍必然会引发多数份数拥有人和少数份数拥有人之间的冲突。降低门槛将引发大量争议，可能阻碍重建进度并为当局负责部门带来额外负担。相反，新加坡的做法是当局专注于协助业主达成集体出售协议，同时维持高强制售卖门槛，或可为香港政府提供一些参考。

结语 

我们预料银行等金融机构日后会更积极参与涉及强制拍卖重建的融资活动，譬如提供过渡性贷款来帮助投资者客户达到必要的业权门槛。客户亦可能在后续重建过程中寻求项目发展融资。

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